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关于全区《物业管理条例》贯彻实施情况的调查报告

2020-02-07   来源:   评论:0 点击:

为深入了解区人民政府及相关部门贯彻落实国务院《物业管理条例》情况,推动我区物业管理工作健康发展,根据区人大常委会工作安排,10月17日,区人大常委会副主任张增新带领城环委成员及部分常委会委员对我区《物业管理条例》贯彻实施情况进行了专题调查。调查期间现场察看了胜坨镇御景新城小区、城区新东方冠军城和帝纱富仕城小区3个住宅小区物业管理情况;分别听取了区住建局和垦利街道关于《物业管理条例》贯彻执行情况的汇报;与新东方冠军城业主委员会、帝纱富仕城物业公司和业主代表进行了座谈交流。现将调查情况报告如下:

一、物业管理的基本情况

住宅小区物业管理是人民群众和人大代表关注的热点问题。物业管理的好坏,直接影响人民群众的居住环境和生活质量。区人大常委会高度重视物业管理工作,将其列入2019年度监督工作的重要内容。城建环保委员会按照区人大常委会的工作安排,于9月中旬组织调查组成员认真学习了《物业管理条例》,理清了本次调查重点和思路;10月10日到区信访局、区民生热线综合股务中心征集了2018年以来有关物业管理方面群众热点诉求;10月15日,城环委全体成员到东营区考察学习物业管理工作先进经验;调查组成员还到部分小区进行了暗访,全面了解了我区物业管理工作基本情况。目前,全区成立业主委员会11家;全区前期物业服务企业38家;全区通过业主委员会招标选聘的物业服务企业1家;全区通过协议选聘物业服务企业的40个,通过招标选聘物业服务企业的68个;全区实行自治管理的小区11个;全区没有物业服务的小区(独立院落)72个;全区住宅专项维修资金历年以来收取1.53亿元,支出179.84万元,存在支出程序复杂、难以操作的问题;全区物业费平均收缴率78%,部分小区达到90%以上,存在部分业主故意拖欠、空置房难以界定影响收费的问题;全区小区实现了物业管理用房保障全覆盖;2019年以来的涉及物业管理方面的群众信访和民生热线投诉件共计877件,主要集中在房屋质量、维修基金缴纳使用、供暖、配套设施建设、规划设计、不动产权登记等方面。

二、物业管理条例贯彻执行取得的主要成绩    

近年来,区政府及其职能部门高度重视国务院《物业管理条例》贯彻执行工作,通过加强顶层设计、理顺体制机制、推进综合治理等方式不断探索实践,有力促进了全区物业管理工作的健康发展。我区物业管理服务工作起步于1999年,经过近20年的发展,经历了从无到有、从小到大、从不规范到逐步规范的过程。截止目前,全区共有物业服务企业39家,其中城区26家、镇(街道)13家,物业从业人员1900多人,服务项目108个,管理规模1030万平方米,其中,住宅项目97个,建筑面积1000万平方米,物业管理覆盖率95%以上,新建小区物业管理覆盖率100%。

区政府及其相关部门建章立制、健全法规政策体系,狠抓规范运作,先后起草制定了《东营市垦利区物业管理办法》《东营市垦利区业主大会和业主委员会操作实施规则》《东营市垦利区城市房屋使用安全管理实施细则》《关于进一步加强新建商品住宅项目首期专项维修资金交存管理的通知》《“物管进社区”工作的实施意见》等,通过一系列物业管理政策文件的实施,切实解决了政策缺位的问题,为构建和谐有序的物业管理发展环境,提供了政策保障;改革创新物业管理模式,采取“区别对待、分层次管理”的办法,积极探索行之有效的物业管理新模式:率先将政府主导建设的胜兴花园、康居小区、水岸佳苑等新建住宅小区推向市场,面向全国公开招标,选聘了深圳市诚信行(永红源)物业公司,取得了较好效果;对老旧住宅小区,政府投资对道路、排水设施、绿化、院墙、监控、供暖等基础设施进行了改造,改造完成后具备市场化物业管理条件的,按照相关程序逐步实现向市场化的平稳过度;积极探索实施社区管理和物业管理一体化,将社区居委会的工作与物业管理工作融为一体,形成了街道、社区、住建、城管、综合执法等多个部门齐抓共管的基本格局;大力开展物业行业文明创建工作,2017年以来全区获评全市物业行业文明创建工作标兵企业7家,示范项目3个,服务明星5人;区住建局也在2017年度、2018年度连续两年被评为“全市物业行业文明创建工作先进单位”。 这些工作的开展,推动提升了全区物业管理的整体水平,有力提升了城市品位,优化了群众的生活环境,为构建和谐社会发挥了积极作用。

三、存在的问题

在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下,全区物业管理事业有了较快的发展,但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比,还存在一定的差距。

(一)条例的宣传工作还不够到位。通过暗访调查情况来看,部分业主对条例的内容了解较少,对自已拥有的正当权利和应当履行的义务尚不够清楚明白,部分小区业主依法维权和及时交纳物业费的意识较低。

(二)业主委员会组建比例较低。目前我区共成立业主委员会11个,仅占住宅小区物业服务项目的11.34%,业委会组建比例低是目前制约物业管理水平提升的短板。

(三)专项维修资金使用门槛高,使用率偏低。专项维修资金使用必须经过“两个三分之二”认可,难以具体操作。截止到今年9月底,全区共收缴累积房屋专项维修资金1.53亿元,共支出专项维修资金33笔,金额179.84万元,使用率不足1.2%

(四)综合执法进小区工作依然存在盲点。虽然联合执法集中开展了几次拆违治乱集中行动,对住宅小区内私搭乱建、毁绿种菜等现象进行了严厉打击,但集中行动过后缺乏持续有效的治理手段,相关部门监管不到位,各种形式的违法违规行为仍屡禁不止。

四、几点建议

物业管理与千家万户的利益息息相关,是一项涉及面非常广的系统工程,物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。

(一)加快推进垦利区物业管理办法实施。针对前期制定的《垦利区物业管理办法》(暂行)》已不适应现实需要、业主委员会的成立和城市房屋安全使用管理政策缺位问题,区住建局根据区政府安排和相关物业管理规定,牵头起草完成了《东营市垦利区物业管理办法》、《东营市垦利区业主大会和业主委员会操作实施规则》、《东营市垦利区城市房屋使用安全管理实施细则》,目前已形成送审稿报区司法局进行合法性审查。根据鲁编办发【2019】4号(《关于明晰县乡职责规范属地管理的若干意见(试行)》),建议进一步细化办法内容,明确镇(街道)、规划部门、房地产行政主管部门、综合执法部门以及相关工作部门的职责分工,厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务,建立区直职能部门和镇(街道)共同管理、上下联动的工作机制,方便具体工作的推进;同时要加快程序运作,尽快推进相关规定和办法的实施。

(二)全力推进业主委员会组建工作。要切实理顺物业管理与社区管理的关系,把业主委员会建设作为加强基层社会治理的重要措施来抓,作为社区管理的最重要、最基础的组织来建,逐步实现业主委员会建设与社区建设的统筹协调推进。要进一步明确镇(街道办事处)、社区居委会的管理职责,并不断强化行政主管部门、镇(街道)对小区综合管理工作的主体责任,从而形成“属地综合管理,政府职能落地,市场监管到位,业主自治落实”的良好格局。同时建议将业主委员会建设情况纳入年度综合考核,切实提高对业主委员会建设工作的重视程度。

(三)积极探索专项维修资金收缴管理和使用方式。截止今年9月底,全区共收缴累积房屋专项维修资金1.53亿元。由于专项维修资金必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用,具体操作中很难通过,因此实际使用次数和数量不多,历年累计支出179.84万元,使用率不足1.2%。建议积极对接省住建厅,向上反映基层在使用住宅专项维修资金方面的问题和困难,在《山东省住宅专项维修资金管理办法》修订颁布前,积极探索专项维修基金使用的措施办法;同时要加强住宅专项维修资金收缴管理,促进足额收缴,加强有效管理,提高使用效率,推动形成住宅专项维修资金收缴及时、管理科学、利用高效的良性机制。

(四)加强部门配合联动提升小区综合治理水平。推进小区综合治理,是解决多方协同问题、改善小区居住环境的必然途径。要将城市网格化管理延伸到小区,整合物业管理、城管执法的信息和资源,发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势,联动并督促相关职能部门落实行政监管和执法责任,及时解决小区综合管理中的突出问题。要进一步加强对《物业管理条例》等法律法规的宣传引导,一方面增强业主法律意识和诚信意识,提高业主主动交纳物业费的自觉性;另一方面要加强对物业服务企业的监管,督促其提升物业服务质量和水平;同时积极鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”,由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。加快推进智慧物业建设,建设智能物业管理服务平台和电子投票平台,实现小区管理和服务的智能化和信息化。